Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ)

Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen wurde gemäß § 198 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 10 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO -) eingerichtet.

Zu den Aufgaben der Zentralen Geschäftsstelle gehört es nach § 11 ThürGAVO, Daten zu Kaufpreisobjekten, die in den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten, zu sammeln, auszuwerten und bereitzustellen.

In dieser Veröffentlichung werden die Ergebnisse einer Untersuchung des Einflusses der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) auf den Kaufpreis unbebauter Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau vorgestellt.

Aufgrund der insgesamt geringen Anzahl der zur Verfügung stehenden geeigneten Kaufverträge über unbebaute Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau wäre eine Auswertung auf Ebene der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nicht oder nur bedingt möglich.

Die wertrelevante Geschossflächenzahl ist in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 14.07.2021 definiert.

Wird beim Maß der baulichen Nutzung auf das Verhältnis der Flächen der Geschosse zur Grundstücksfläche abgestellt und ist hierbei nach § 5 Absatz 1 Satz 2 ein gegenüber den planungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften abweichend bestimmtes Maß wertbeeinflussend, so sind zur Ermittlung dieses Maßes die Flächen aller oberirdischen Geschosse mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen nach den jeweiligen Außenmaßen zu berücksichtigen. Geschosse gelten in Abgrenzung zu Kellergeschossen als oberirdische Geschosse, soweit ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen; § 20 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung findet keine Anwendung. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse sind mit 75 Prozent ihrer Fläche zu berücksichtigen. Staffelgeschosse werden in vollem Umfang berücksichtigt. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse. Das nach Satz 1 bis 5 ermittelte Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).

Gemäß § 19 ImmoWertV dienen Umrechnungskoeffizienten der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale ... ergeben.

Die WGFZ-Umrechnungskoeffizienten (WGFZ-UK) in den folgenden Abschnitten können bei Bedarf verwendet werden, wenn keine geeigneten anderen Umrechnungskoeffizienten vorliegen.

Bei der Verwendung der in den folgenden Darstellungen veröffentlichten WGFZ-UK ist die sachverständige Würdigung aller angegebenen Daten erforderlich.