Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte

Definition

Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 Baugesetzbuch - BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 2 Absatz 3 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit (§ 5 Absatz 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 2 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Alle zwei Jahre neue Bodenrichtwerte für Thüringen

Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre von den Thüringer Gutachterausschüssen für Grundstückswerte beschlossen und seit dem Stichtag 31. Dezember 2008 im Bodenrichtwert‑Informationssystem Thüringen (BORIS‑TH) veröffentlicht. Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung. Unterstützend werden sonstige Unterlagen, wie z. B. Bauleitpläne, sowie örtliche Ermittlungen herangezogen.

Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen

Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen erfolgt auf der Bodenrichtwert‑Basiskarte, die jeweils zum Bodenrichtwert‑Stichtag aus ALKIS® (Amtliches Liegenschaftskataster‑Informationssystem) abgeleitet und eingefroren wird. Der Inhalt der Bodenrichtwert‑Basiskarte ist gegenüber der amtlichen Liegenschaftskarte reduziert, im Wesentlichen auf Flurstücke und Flurstücksnummern, Gebäude und Hausnummern sowie Straßennamen. Die Bodenrichtwert‑Basiskarte stellt keinen amtlichen Flurstücksnachweis aus dem Liegenschaftskataster dar und ersetzt diesen nicht.

Bodenrichtwert = Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale, wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und Grundstücksgröße, sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks zu berücksichtigen. Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Rechtsansprüche

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Irgendwelche Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert der Grundstücke, die sich in der Bodenrichtwertzone befinden. Das bedeutet, dass der konkrete Bodenwert eines Grundstückes vom Bodenrichtwert abweichen kann; teilweise auch erheblich. Das betrifft auch die Beschreibung des Bodenrichtwertes (z.B. baureifes Land). Daher lassen sich weder aus den Bodenrichtwertangaben, noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen, Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden ableiten.

Die Gutachterausschüsse sind selbstständig und an Weisungen nicht gebunden; sie bilden mit den Bodenrichtwerten lediglich das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt ab. Ein Widerspruch (Einspruch) gegen einen Bodenrichtwert ist daher rechtlich nicht möglich.

Bodenrichtwerte und Grundsteuererklärung

Bei einem Verkehrswertgutachten werden alle Besonderheiten des Grundstücks berücksichtigt und damit aus dem Bodenrichtwert der konkrete Bodenwert ermittelt.

Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts für das Grundvermögen hat sich der Steuer-Gesetzgeber im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung entschieden, gemäß § 247 Bewertungsgesetz ausschließlich den Bodenrichtwert zu verwenden.

Lediglich ein abweichender Entwicklungszustand (siehe § 3 Immobilienwertermittlungsverordnung) kann bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden. Bei der Feststellungserklärung besteht die Möglichkeit, eine abweichende Rechtsauffassung gegenüber der Finanzverwaltung betreffend den Entwicklungszustand zu erklären. Das kann beispielweise der Falls sein, wenn zum Bodenrichtwert als Entwicklungszustand „baureifes Land“ angegeben ist und ein Grundstück einen anderen Entwicklungszustand aufweist, z. B. Bauerwartungsland oder Rohbauland. Die Bodenrichtwerte sind dabei aber unverändert bei der Erklärung zu übernehmen.

Bei allen Fragen zur Grundsteuerreform, beispielsweise auch zur Berücksichtigung von Abweichungen Ihres Grundstücks vom Bodenrichtwert im Rahmen der Grundsteuer, wenden Sie sich bitte an die Hotline des zuständigen Finanzamtes: https://finanzamt.thueringen.de/service/grundsteuer

Bodenrichtwertinformationen

Für alle Nutzer ist mit BORIS‑TH  kostenfrei die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation möglich. Diese beinhaltet einen Kartenausschnitt mit dem ausgewählten Bodenrichtwert sowie die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks.

Für die Bodenrichtwertinformationen gelten folgende Nutzungsbedingungen.

Bodenrichtwerte als „Offene Geodaten“

Die Bodenrichtwerte stehen im Rahmen des Landesprogrammes „Offene Geodaten“ im Geoportal Thüringen zur Verfügung. Dieses Angebot richtet sich in erster Linie an Verwaltung, Wirtschaft und Wissenschaft. Das verwendete Lizenzmodell lässt eine äußerst weitgehende kommerzielle oder nichtkommerzielle Weiterverwendung der Bodenrichtwerte unter Angabe der Bezugsquelle zu.

Die Bodenrichtwerte sind ab dem Stichtag 31.12.2008 landkreisweise oder thüringenweit im Shape‑Format erhältlich. Außerdem besteht die Möglichkeit, die Daten als Web Map Service (WMS) bzw. als Web Feature Service (WFS) in eigene Geoinformationssysteme einzubinden.

Der Zugang zu den Daten sowie zu weiteren Informationen, wie z. B. zum WMS und zum WFS, erfolgt über den Downloadbereich im Geoportal Thüringen.

Link: Download von Bodenrichtwerten im Geoportal Thüringen

Auf Antrag werden von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, bezogen auf ein konkretes Antragsobjekt, amtliche Bodenrichtwertauskünfte kostenpflichtig erteilt. Der Antrag kann über den Bestellservice online an die zuständige Geschäftsstelle gestellt werden.

Die Bodenrichtwertauskunft beinhaltet einen Kartenausschnitt sowie alle das Antragsobjekt betreffenden Bodenrichtwerte einschließlich der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Hierbei wird, im Gegensatz zur Bodenrichtwertinformation, eine qualifizierte Aussage zur Lage des Antragsobjekts in Bezug auf die Bodenrichtwertzonen getroffen.

Bestellservice für amtliche Bodenrichtwertauskünfte

Der Bestellservice bietet Ihnen die Möglichkeit, amtliche Bodenrichtwertauskünfte online bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse des Landes Thüringen zu beantragen. Bitte beachten Sie, dass amtliche Bodenrichtwertauskünfte im Gegensatz zu Bodenrichtwertinformationen kostenpflichtig sind.

Sofern Sie im Antragsformular eine E‑Mail‑Adresse angeben, wird Ihnen eine E‑Mail mit ihren Auftragsdaten zugesandt. Die Bodenrichtwertauskunft wird Ihnen zusammen mit dem Kostenbescheid auf dem Postweg zugesandt.

Link: Antragsformular öffnen

Kosten

Je zuständiger Geschäftsstelle entstehen pro Auftrag folgende Gebühren:

für die erste Bodenrichtwertauskunft	30,00 Euro
für jede weitere Bodenrichtwertauskunft	15,00 Euro