Umrechnungskoeffizienten: Fläche (Eigenheimgrundstücke)
Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen wurde gemäß § 198 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 10 der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO -) eingerichtet.
Gem. § 15 Abs. 3 ThürGAVO kann die Zentrale Geschäftsstelle landesweite Auswertungen zu sonstigen erforderlichen Daten der Wertermittlung vornehmen.
Nach § 19 Abs. 1 ImmoWertV dienen Umrechnungskoeffizienten der Berücksichtigung von Wertunterschieden ansonsten gleichartiger Grundstücke, die sich aus Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, ergeben.
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Ableitung von Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Eigenheimgrundstücken vorgestellt. Dazu wurden Kaufverträge unbebauter Grundstücke herangezogen, die für eine Bebauung mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern vorgesehen sind.
Diese Umrechnungskoeffizienten können unter sachgerechter Würdigung verwendet werden, wenn keine geeigneten Umrechnungskoeffizienten des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte vorliegen.
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Beschreibung des statistischen Modells für die Ableitung der Umrechnungskoeffizienten
abhängige Variable (Zielgröße)
Kaufpreis in EUR/m² (PREI)unabhängige Variablen (Einflussgrößen)
Bodenrichtwert in EUR/m² (BRW) für das veräußerte Grundstück
Grundstücksgröße des veräußerten Grundstücks (FLAC)
Funktionsgleichung
Regressionsmodel
ln (PREI) = 1,771 + 0,782 x ln (BRW) - 0,101 x ln (FLAC)Bestimmtheitsmaß
0,676
Beschreibung der Stichprobe
Die Analyse der Stichprobe hat eine signifikante Abhängigkeit des Kaufpreises von der Grundstücksgröße ab einer Grundstücksgröße von 300 m² und einem Kaufpreis von 20 EUR/m² ergeben.
Kenngröße
Vertragsdatum
Kaufpreis [EUR/m²]
Bodenrichtwert [EUR/m²]
Fläche [m²]
Anzahl
5397
5397
5397
5397
Minimum
03.01.2018
20,00
7,00
300,00
5. Perzentil
06.04.2018
22,71
16,00
404,00
Median
24.04.2020
58,92
45,00
725,00
Mittelwert
29.04.2020
79,69
61,66
804,09
95. Perzentil
07.07.2022
213,72
170,00
1486,40
Maximum
29.12.2022
954,72
660,00
2000,00
Landkreis/kreisfreie Stadt
Anzahl
Altenburger Land
186
Eichsfeld
373
Erfurt
275
Gera
168
Gotha
382
Greiz
251
Hildburghausen
187
Ilm-Kreis
352
Jena
68
Kyffhäuserkreis
155
Nordhausen
210
Saale-Holzland-Kreis
314
Saale-Orla-Kreis
240
Saalfeld-Rudolstadt
130
Schmalkalden-Meiningen
360
Sömmerda
223
Sonneberg
78
Suhl
100
Unstrut-Hainich-Kreis
323
Wartburgkreis
579
Weimar
88
Weimarer Land
355
Gesamtergebnis
5397
-
Die Umrechnungskoeffizienten sind aus dem Regressionsmodell abgeleitet worden und können nur für Grundstücksgrößen von 300 m² bis 2.000 m² und für Bodenwerte zwischen 20 EUR/m² und 1.000 EUR/m² verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden.
Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.
Fläche [m²]Umrechnungskoeffizient (UK)
300
1,089
400
1,058
500
1,035
600
1,016
700
1,000
800
0,987
900
0,975
1000
0,965
1100
0,955
1200
0,947
1300
0,939
1400
0,932
1500
0,926
1600
0,920
1700
0,914
1800
0,909
1900
0,904
2000
0,899
Beispielrechnung
GegebenEin Bodenrichtwert (BW1) von 90 EUR/m² bei einer Grundstücksfläche von 300 m² sowie ein Wertermittlungsobjekt mit einer Fläche von 600 m².
Gesucht
Der an die Grundstücksgröße des Wertermittlungsobjektes angepasste Bodenwert (BW2).
Ergebnis
UK1 für Grundstücksgröße 300 m² = 1,089
UK2 für Grundstücksgröße 600 m² = 1,016Berechnung:
BW2 = BW1 * UK2 / UK1
BW2 = 90 EUR/m² * 1,016 / 1,089 = 83,97 EUR/m² (rd. 84 EUR/m²)
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