Bodenpreisindexreihen: Ackerland

Mit dem Berichtsmonat Oktober 2022 wurden die Indizes des Ackerlandes auf das neue Basisjahr 2020 umgestellt.

Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Freistaats Thüringen nutzt die Umstellungen des Basisjahres, um methodische Verbesserungen, ein aktuelles Wägungsschema (Warenkorb) und sonstige notwendige Anpassungen einzuführen.

Der Warenkorb, mit dessen Hilfe die Indizes berechnet werden, wurde neu für das Basisjahr 2020 erstellt.

Mit der Umstellung ist eine Neuberechnung aller bisherigen Ergebnisse auf der Grundlage des neu erstellten Warenkorbes und der Methodenänderung verbunden.

Was bedeutet das für die Indexnutzung?

• Mit der Umstellung werden keine Preisindizes für die alte Basis 2015 mit dem vorherigen Wägungsschema (Warenkorb) mehr berechnet.
• Mit dem Berichtsmonat Oktober 2022 verlieren die bisher veröffentlichten Indizes auf der alten Basis 2015 = 100 ihre Gültigkeit und sind durch die neu berechneten Indizes auf der Basis 2020 = 100 ersetzt worden.

Die nicht fortgeführten Indexreihen mit der alten Basis (2015 = 100) stehen weiterhin unter den Berichten zum Grundstücksmarkt zur Verfügung.

Bodenpreisindexreihen können als Reihen von Bodenpreisindexzahlen definiert werden. Dabei ergeben sich die Bodenpreisindexzahlen jeweils aus dem Verhältnis des durchschnittlichen Bodenpreises [€/m²] eines Berichtszeitraumes zum durchschnittlichen Bodenpreis [€/m²] eines Basiszeitraumes.

Dem Basiszeitraum wird die Indexzahl 100 zugeordnet:

Aus Bodenpreisindexzahlen zusammengesetzte Bodenpreisindexreihen geben so die Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse relativ zum Basisjahr bzw. Basisquartal wieder.

Anhand von Bodenpreisindexreihen lassen sich Bodenrichtwerte oder Kaufpreise auf einen anderen Zeitpunkt umrechnen.

Die Ableitung der Bodenpreisindizes erfolgt anhand der in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erfassten Kaufpreise.

Damit eine homogene und normierte Datenmenge in den unterschiedlichen Erhebungszeiträumen gewährleistet werden kann, werden für die Ermittlung der Bodenpreisindexreihen geeignete Kaufverträge mit folgenden Eigenschaften verwendet:

• Die Grundstücke sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit der überwiegenden Nutzungsart Ackerland.
• Der Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche beträgt maximal 5 €.
• Die Grundstücksgröße liegt zwischen 1.500 und 75.000 m².

Für die nächsten Schritte wird zunächst jeder Kaufpreis pro Quadratmeter durch den dazugehörigen Basisbodenrichtwert dividiert. Dadurch werden vorhandene Lageunterschiede in den Kaufpreisen weitgehend eliminiert. Die sich ergebenden Quotienten werden für die weitere Ableitung verwendet. Unter dem Basisbodenrichtwert ist der dem Kauffall zugeordnete Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 zu verstehen, der für mehrere Jahre als Grundlage für die Bodenpreisindexermittlung herangezogen wird.

Für die Normierung der lagebereinigten Kaufpreise bezüglich Ackerzahl und Grundstücksgröße werden die von der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten verwendet (vgl. „Untersuchung des Einflusses der Bonität auf den Bodenwert von Ackerland“ und „Untersuchung des Einflusses der Grundstücksgröße auf den Bodenwert von Ackerland“).

Für den Bodenpreisindex für das Ackerland in Thüringen wurden aus den normierten und lagebereinigten durchschnittlichen Kaufpreisen auf Ebene der Landkreise insgesamt 17 Basisbodenpreisindexreihen gebildet. Fehlende Ausgangswerte zur Ermittlung der Quartalsindizes wurden sachgerecht interpoliert. U. a. aufgrund der geringen Datenmenge wurden Kauffälle, die in die Gebiete der kreisfreien Städte fallen, von der Auswertung ausgeschlossen.

Die Bodenpreisindexzahlen der Basisbodenpreisindexreihen wurden für jedes Quartal berechnet und beziehen sich jeweils auf die Quartalsmitte. Um die Auswirkungen von Zufälligkeiten im Datenmaterial zu minimieren, wurden die Basisbodenpreisindexreihen mittels "gleitender Mittelbildung" über drei Quartale geglättet. Zusätzlich wurde in jeder Basisbodenpreisindexreihe für jedes Jahr die Bodenpreisindexzahl für die Jahresmitte (01.07.) berechnet.

Um eine strukturelle Beeinflussung durch schwankende Umsatzzahlen in den Landkreisen auszuschließen, wurden die Basisindizes für die Berechnung des Bodenpreisindex für das Ackerland in Thüringen mit Gewichten entsprechend ihrer Bedeutung gemittelt.

Für die Gewichtung wurde der Flächenumsatz, die Anzahl der Transaktionen und die vorhandene landwirtschaftliche Fläche in den Landkreisen erfasst.

Diese drei Kenngrößen wurden für alle Landkreise für das Jahr 2020 bzw. die Jahre 2018 bis 2020 bestimmt und jeweils zur Summe über alle Landkreise ins Verhältnis gesetzt. Aus den sich so ergebenden Werten wurde ein Mittelwert berechnet, der das Gewicht für den Basisbodenpreisindex der jeweiligen Gebietskörperschaften verkörpert.

Die Gewichtung gemäß folgender Tabelle wird über den gesamten Betrachtungszeitraum der Indexreihe zugrunde gelegt.

Landkreis	Gewicht	Landkreis/Land	Gewicht
Eichsfeld	9,78%	Ilm-Kreis	3,65%
Nordhausen	4,07%	Weimarer Land	6,33%
Wartburgkreis	5,99%	Sonneberg	0,95%
Unstrut-Hainich-Kreis	11,36%	Saalfeld-Rudolstadt	3,59%
Kyffhäuserkreis	7,67%	Saale-Holzland-Kreis	4,07%
Schmalkalden-Meiningen	7,60%	Saale-Orla-Kreis	5,29%
Gotha	7,83%	Greiz	4,67%
Sömmerda	7,61%	Altenburger Land	2,62%
Hildburghausen	6,90%	Thüringen	100,00%

Da erst ab dem Jahr 2005 für diese Auswertung geeignetes Datenmaterial für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt in ausreichender Anzahl zur Verfügung stand und die Basisbodenpreisindexreihen mittels "gleitender Mittelbildung" über drei Quartale geglättet werden, wird die Bodenpreisindexreihe für das Ackerland in Thüringen ab dem I. Quartal 2006 veröffentlicht.

Der jährliche sowie der quartalsweise Bodenpreisindex für Ackerlandgrundstücke in Thüringen werden nachfolgend dargestellt.

Die Indexreihe wird quartalsweise fortgeschrieben.

Da die Übergabe der Kaufverträge an die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse und deren Auswertung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, erfolgt die Veröffentlichung der vorläufigen Quartalsindizes jeweils ca. vier Monate nach Quartalsende.

Nach Ablauf weiterer drei Monate wird dieser vorläufige Wert neuberechnet und als endgültiger Index veröffentlicht.

Basiszeitpunkt für die in den folgenden Übersichten vorgestellten Bodenpreisindexreihen ist der 01.07.2020.

BauGB	Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der jeweils geltenden Fassung
ImmoWertV	Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805)
ThürGAVO	Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung - ThürGAVO -) vom 30. Juni 2021